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売却にかかる経費

不動産売却には様々な費用が発生します。

 

不動産売却額=手取り額ではありません。

 

売却額から諸費用や税金を差し引いた額が、手元に残ります。

 

以下が主な費用となります。

 

@不動産会社に支払う仲介手数料

 

売買契約の仲介に関与した不動産会社などに支払う手数料です。

 

この手数料は、売却が成立した場合にのみ支払います。

 

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は下記が上限として定められています。

 

取引物件価格(税抜)が
200万円以下

取引物件価格(税抜)×5%+消費税

取引物件価格(税抜)が
200万円〜400万円以下

取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

取引物件価格(税抜)が
400万円超

取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

 

例えば、取引物件価格(税抜)が3,000万円の場合、仲介手数料は?

 

3,000万円×3%+6万円+消費税(8%の場合)

 

=90万円+6万円+消費税(8%の場合)

 

=96万円×8%=1,036,800円

 

A譲渡所得税

 

譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対して掛かる税金の事を言います。

 

不動産を購入した時より高く売却が出来た場合、その売却益(基本的には売った金額から、買った金額と諸経費を差し引いた利益)に対してのみ譲渡所得税が課されます。

 

しかし、申告したからといって必ず税金が掛かる訳ではなく、買った額より安く売った場合には、税金が戻ってくる事もあります。

 

譲渡所得税の計算方法は、簡単に以下の計算式にて計算する事が出来ます。

 

「譲渡所得税=a譲渡所得×b譲渡所得税の税率」

 

では、それぞれの項目について見ていきましょう。

 

a譲渡所得は、以下の計算式にて計算する事が出来ます。

 

「譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

 

つまり、譲渡所得は、ただ単純に売却価格から購入価格のみ差し引いて計算するのではなく、購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。

 

≪購入時にかかった諸経費≫

 

不動産購入時は、大きく以下のような諸経費が挙げられます。

 

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙税
・登録免許税
・登記手数料
・不動産取得税など。

 

なお、売却時の諸経費について分からない場合、「売却価格の5%」として計算する事が出来ます。

 

売却価格が高い場合、こちらの計算方法が節税になる場合もありますので参考にしてみてください。

 

≪売却時にかかった諸経費≫

 

一方、不動産を売却する際に以下のような諸経費が挙げられます。

 

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙税
・売却に伴う広告費など。

 

b譲渡所得税の税率

 

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

 

判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、

 

その不動産の所有期間が5年を超えているかどうかです。

 

5年超の場合⇒長期譲渡所得

 

5年以下の場合⇒短期譲渡所得

 

と言います。

 

税率は下記の表の通りです。

 

区分

所得税

住民税

長期譲渡所得

15%

5%

短期譲渡所得

30%

9%

 

節税出来る税金ですか?

 

こちらの税金は節税出来ます。

 

節税する方法は?

 

譲渡所得税を節税する方法としては、購入時と売却時の諸費用をきちんと計上し、譲渡所得の金額を低くする事です。

 

また、出来れば長期所有し、税率を低くする事も節税に繋がる方法と言えるでしょう。

 

確定申告について

 

譲渡所得がある場合は、

 

売却した年の翌年の3月15日までに、確定申告をする必要があります。

 

通常、年末調整で会社を通して納税している方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。

 

申告手続きは税理士に依頼する事も出来ますが、ご本人でも十分可能です。

 

各税務署では、申告書の書き方についての無料相談を実施していますので、利用してみると良いでしょう。

 

B登記費用(ローンが残っている時など、抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬)

 

所有権移転に伴う住所変更登記など、登記費用は売主の費用負担になります。

 

登記には、登録免許税(税金)と司法書士への報酬が必要となります。

 

登記に伴うすべての費用を総称して「登記費用」と呼ぶのが一般的です。

 

・抵当権抹消登記費用

 

不動産を購入される際に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合、その対象不動産には抵当権が設定されています。

 

従って、売却する際に、買主が抵当権のない物件を取得出来るように、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

 

抵当権抹消登記をするにも登録免許税が掛かります。

 

1物件につき1,000円掛かります。

 

抵当権抹消登記の手続きは、売主ご自身で対応する事も出来ます。

 

しかし、申請書の作成、法務局に提出するなど不慣れな作業で手間が掛かります。

 

従って、やり方の分からない方や時間に余裕がない方は、専門家の司法書士に依頼した方がいいでしょう。

 

抵当権の本数や、依頼する司法書士への報酬金額等によって異なりますが、1〜2万円程度が一般的です。

 

登録免許税とは?

 

不動産を購入または新築して、所有権登記の名義を変更するなど、法務局に申請する時納めます。端的に言えば、国に払う税金です。

 

そして、不動産の登記は、ほぼすべて登録免許税が掛かります。

 

 

抵当権とは?

 

住宅ローンなどでお金を借りた時に、家と土地をその借金の担保として確保しておく為のものです。

 

分かりやすく言えば、住宅ローンの支払いが出来なくなった時は、その家と土地を銀行が取り上げますよと契約出来る権利の事です。

 

契約をするかしないかは、ローンを組もうとする人の自由です。

 

その為、そんな契約をしない方がよいに決まっているのですが、この契約をしないと銀行はあなたにお金を貸してくれません。

 

銀行は、あなたが住宅ローンを払えなくなった時、大損するのが嫌なので、必ずこの契約をします。

 

 

・住所変更登記

 

登記名義人(売主)が登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。

 

不動産売買や贈与等で不動産の所有権が変わった場合「所有権移転登記」を行います。

 

所有権移転登記の申請には登記名義人(売主)の印鑑証明書が必要となる為、住所変更登記が必要になります。

 

C印紙代(印紙税)

 

不動産売買契約書には、契約金額に応じ収入印紙を貼付します。

 

これが印紙税の納付になります。

 

不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税額も高くなります。

 

印紙税は一般的に、売主、買主の折半で負担します。

 

印紙税額については以下の表をご参照ください。

 

平成26年4月1日〜平成30年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書に軽減税率が適用されます。

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1,000円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2,000円

1,000円

500万円を超え1千万円以下のもの

10,000円

5,000円

1千万円を超え5千万円以下のもの

20,000円

10,000円

5千万円を超え1億円以下のもの

60,000円

30,000円

1億円を超え5億円以下のもの

100,000円

60,000円

5億円を超え10億円以下のもの

200,000円

160,000円

10億円を超え50億円以下のもの

400,000円

320,000円

50億円を超えるもの

600,000円

480,000円

 

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

節税出来る税金?

 

節税出来る税金です。

 

節税する方法は?

 

一般的には、買主と売主は1通ずつ売買契約書を所有し、それぞれの売買契約書を所有し、それぞれの売買契約書の印紙税を負担する事になります。

 

しかし、売主の場合、売買契約書を原本で所有する必要がないため、売買契約書をコピーにする事によって、本来負担すべき印紙税を節約する事が出来ます。

 

D測量費用

 

測量費用は、不動産売却物件に土地が含まれており、境界が確定出来ない場合や、売買条件に売主側が新たに測量を行う事が盛り込まれて場合などに必要になる費用です。

 

売主が負担するのが一般的です。

 

測量費用は土地の形状や大きさによって大きく異なりますので、詳しくは不動産会社に相談しましょう。

 

E解体費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用など

 

引渡し条件に、リフォーム渡し、更地渡しなどが盛り込まれている場合等、条件に沿った費用が必要です。

 

F引越し費用など

 

売却物件に住んでいる場合など、引越しの費用が必要です。また、買い替えによる売却で、購入物件が未定の場合などは、仮住まいの費用が必要になりますので、スケジュールと費用を事前に想定しておきましょう。

 

 

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