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媒介契約とは

一般的に不動産の売却をする場合、自分ではなかなか買い手を探す事は難しい為、不動産会社に仲介(媒介)を依頼する事になり、不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。

 

媒介契約は、売り主が不動産会社に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)や仲介手数料などを契約で明確にする事で、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐ為のものです。

 

後悔する事のないよう、自分の意思を不動産会社にしっかり伝えた上で、媒介契約を締結する事が必要です。

 

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。

 

この媒介にあたり、依頼者の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図る為、宅地建物取引業法では、媒介契約に関する契約関係を明確化し、紛争を防止する為、仲介業者が土地建物の売買または交換の媒介の契約を締結した時は、遅滞なく、一定事項を記載した書面(媒介契約書)を作成し、依頼者に交付しなければならないと規定しています。

 

媒介契約に記載する一定事項とは次の内容です。

 

1.土地建物を特定する為に必要な表示

 

2.土地建物を売買すべき価格又はその評価額

 

3.媒介契約の類型

 

4.媒介契約の有効期間及び解除に関する事項

 

5.指定流通機構への登録に関する事項

 

6.報酬に関する事項

 

7.その他国土交通省令で定める事項

 

媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

 

いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。

 

どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。

 

@専属専任媒介契約

 

仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼する事は契約で禁じられています。

 

また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。

 

このように専属専任媒介契約は、売却活動の全般を1社に任せる契約です。

 

ただし、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。

 

A専任媒介契約

 

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通す事なく契約する事が出来ます。

 

 

【専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下、「専任媒介契約等」)に関する法規制】

媒介契約の有効期間

専任媒介契約等は、依頼者にとって拘束力の強い契約である事から、有効期間は3ヶ月(契約更新の場合も3ヶ月)以内となります。
なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、3ヶ月と見なされます。

指定流通機構(レインズ)への登録等

専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以内に、

 

専属専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から5日以内

 

専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から7日以内

 

に仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。

 

指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき、不動産情報を集約した上で、他の不動産会社に物件情報を提供しています。

 

この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供することで、最適な買主を探す事にあります。

 

そして、専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止しています。

 

業務処理状況の報告

専任媒介契約等を締結した不動産会社には、仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています。(報告の頻度(※)は法律で定められています)

 

このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています。

 

※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上

 

専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上

 

 

B一般媒介契約

 

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼する事が出来る契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通す事なく契約する事が出来ます。

 

ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決める事となります。

 

一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進める事が多いようです。

 

一般媒介契約には、「明示型」「非明示型」があります。

 

明示型の場合は、他の不動産会社への同時依頼を契約で認めつつも、仲介を依頼した不動産会社には、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知する必要があります。

 

一方で、非明示型の場合は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを不動産会社に通知する必要がありません。

 

 

≪専任媒介契約等と一般媒介契約との比較≫

 

一般媒介契約を締結し、依頼する不動産会社を増やすほど不動産会社間の競争は高まりますが、不動産会社にとっては不安定な依頼になるので、各社の取り組みは希薄になってしまうおそれもあります。

 

逆に専任媒介契約等を締結するなど、依頼する不動産会社を減らすと不動産会社間の競争は低くなりますが、不動産会社にとってはより安定的な依頼となるので、各社に取り組みの密度は高くなる可能性があります。

 

ただし、最終的には、依頼者と不動産会社との個々の信頼関係が最も重要であり、それは媒介契約の種類でのみ決まるものではありません。

 

まずは、自分の意向(売却活動の窓口を限定したいのか、複数の不動産会社による競争を促したいのかなど)を明確にし、不動産会社と協議した上で媒介契約の種類を決めましょう。

 

媒介契約3種、どれがいい?

媒介契約の種類と特徴

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他者への重ねての仲介依頼

×

×

(明示型の場合は、他者へ重ねて依頼した場合は通知義務あり)

自ら探索した相手方との直接契約

×

契約の有効期間

 

3ヶ月以内

 

3ヶ月以内

法令上の制限はない(ただし、行政の指導は3ヶ月以内)
指定流通機構への登録

媒介契約締結の日から

5日以内

媒介契約締結の日から

7日以内

法律上の義務はない(任意での登録は可能)
業務処理状況の報告義務

 

1週間に1回以上

 

2週間に1回以上

法律上の義務はない(任意で報告を求める事は可能)

 

どの契約形態であっても法律で決められた仲介手数料は変わりません。

 

また、それぞれの契約においても、基本的には契約期間が3ヶ月となっているので、例えば専属専任媒介契約や専任媒介契約をした場合でも、その不動産会社の動きに不満がある場合は、3ヶ月で契約を終わらせて次の不動産会社と契約する事が可能です。

 

信頼出来る不動産会社が見つかって、お任せしたい場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」のどちらかが良いでしょう。

 

一方、売却をそれほど急いでおらず自分自身でも知り合いに当たったり、新しい不動産会社を探していこうという場合は「一般媒介契約」が良いでしょう。

 

@専属専任媒介契約

メリット デメリット

レインズへの登録義務が、契約後5日以内という厳しい制限がある為、不動産会社は強制的にすぐに募集に着手する事になります。

 

また報告義務も1週間に1度という規定がある為、頻繁に状況報告を受ける事が出来ます。

とにかく縛りが厳しく、がんじがらめの状態ですので、もしも知り合いに買い手がいそうな場合などは当契約を結ぶ事は控えなければなりません。

 

絶大な信頼をおける不動産会社でなければ交わさない方が良いと言えます。

 

なお、実務上、当契約を交わす状況というのは、ほぼ不動産側で買い手がすでに見つかっている場合に交わす事が多いです。

 

当契約は完全に売主を囲い込める反面、不動産会社にとっても厳しい義務が発生する為、ある程度すぐに売れる見込みがなければ結ばない傾向にあります。

 

 

A専任媒介契約

メリット デメリット

1社が全力で募集してくれる。

 

当契約を交わした1社は、3ヶ月間は自分の会社以外で物件が成約に事がありませんので、経費を掛けて全力で募集する事が出来ます。

 

また、期間も3ヶ月と限られている為、手を抜いている暇はありません。最初から機動的に動いてくれます。

 

なお、レインズへの登録が義務化されており、広く情報を公開してもらう事が出来ます(契約締結後、7日以内)。

 

売主への報告義務も決められており、2週間に1度は、例え何の進展が無くても報告が入る為、不安にならずにすみます。

 

また、「自己発見取引」は可能です。
万が一、親戚が買うとなった場合などは、不動産会社を通さず直接取引する事が出来ます。

1社にしか依頼出来ない為、万が一あとから力のある不動産会社を見つけたとしても3ヶ月間は縛られる事になります。

 

例え1,000万円の物件を1,500万円でも買いたいというお客さんがいるという不動産会社から営業を受けたとしても取引は出来ません。

 

その為、当契約を交わす際にはその不動産会社の力量を慎重に見極める必要があります。

 

B一般媒介契約

メリット デメリット

同時に複数の不動産仲介会社へ売却の依頼を行う事が出来る。

 

もっと言えば、不動産会社ではなくとも、自分でビラをまいて探す事も出来ますし、自分で見つけてきた知り合いに売る事も問題ありません(自己発見取引)

 

極端な事を言えば、1社と交わそうが、100社と交わそうが全く問題ありません。

 

つまり、何かに縛られる事なく、自由気ままに買主を探す事が出来ます。

 

もしも決まった場合は、当契約を交わしている不動産会社に連絡して「決まりました」と伝えれば良いのです。

 

買主を見つけてくれた不動産会社にだけ仲介手数料を支払えばよく、残りの不動産会社には手数料などは支払う必要はありません。

 

もちろん、自己発見取引の場合はどの会社にも仲介手数料を支払う必要はありません。

 

自分の知り合いに売る可能性がある時やたくさんの不動産会社に依頼したい場合は、当契約を交わす必要があります。

依頼された不動産会社にレインズへの登録義務や売主への報告義務が発生しません。

 

売主側が手数料を節約出来る可能性が高い反面、裏を返せば、不動産会社側のやる気が出ない原因にもなります。

 

複数の不動産会社に依頼出来るという事は、他社で決まってしまう恐れがあるという事。

 

広告費や人件費を掛けて募集をしても、他社で決まってしまったら経費を回収出来ない為、募集に対し消極的になってしまうのです。

 

また、不動産会社側から売主への定期報告義務もない為、実際に購入申し込みが入らない限り、数ヶ月間何の連絡もしないという不動産会社もたくさんいます。

 

こういった事情から、不動産会社に「一般媒介契約でお願いします」と言うと大体嫌な顔をされる傾向にあります。

 

私個人の意見ですが、「専任媒介契約」がオススメです。

 

実際、一般媒介契約を結んで一生懸命に募集している不動産会社はごくわずかです。

 

分かりやすく例えるなら、「条件に合うお客さんがたまたま来たら紹介する」程度しかやりません。

 

かといって、専属専任媒介契約は縛りが厳しすぎる為、リスクが高過ぎます。

 

中間の専任媒介契約が売主、不動産会社双方にとって1番メリットが高い契約と言えると思います。

 

ただし、専任媒介契約でも3ヶ月間は拘束される事に変わりはありませんので、事前に信頼出来る不動産会社かどうかはちゃんと見極めてから依頼しましょう。

 

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