不動産の査定〜不動産の売却方法お教えします!

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不動産価格の基本的な考え方

不動産の価格は、その時の社会情勢や環境によって変化していきます。

 

その為、価格の適正な判断は難しいです。

 

不動産価格の査定には明確な基準がなく、同じ物件を複数の不動産会社に依頼すると、その査定額には多少ばらつきが出てきます。

 

どの不動産会社も基本的には路線価公示価格を基に計算し、直近では取引事例を参考にして価格を決めていきます。

 

路線価とは、相続税を計算する時に使うものです。

 

土地は時価を計算するのが原則。しかし、すべての土地の時価を計算するのは大変です。

 

そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価としました。

 

この路線価は毎年変わり、7月1日、全国の国税局・税務署で公表されます。

 

公示価格とは不動産鑑定士が毎年作成する目安なので、どの不動産会社もここを基準に査定し、あとは売主の希望や状況を踏まえて最終的な金額を設定していきます。

 

まれに、不動産会社の勘で金額を決めてしまう場合もありますが、当然にあまりにもかけ離れた金額で売りに出しても話はまとまりません。

 

余程の事情がない限り、おおよその相場より高く売れる事はありません。

 

その為、車の買取査定などとは違い、一番高い金額で査定した業者が優秀かというと、また話が変わってきます。

 

自社での販売をする為に、わざと高い査定を売主に提案し、言葉巧みに媒介を取りに来る不動産会社もいます。

 

あくまで、不動産の査定は買取金額ではなく、売り出し価格である事を考える必要があります。

 

また、売却に出し、買付が入るとほとんどの場合、差値(値切り)が入るケースがほとんどです。

 

一概には言えませんが、端数分を安くして欲しいとか、3000万円の物件であれば100万円くらいの差値が入る事がほとんどです。

 

その為、差値を計算した上で販売価格を決める事が多いです。

 

また、マンションなどでよくみかけるのが、同じ建物でも階数や向き、内装によって金額が結構変わってくる事です。

 

マンションはその性質上、築年数はどの部屋も同じです。

 

ただ、一般的にマンションの場合は、階数が上がれば値段も高くなります。

 

中古であれば、内装のリフォーム状況によっても価格が変わってきます。

 

よく見かけるケースとして、同じマンションで複数の部屋が売りに出されるケースがあります。

 

この場合は、どの部屋も不動産会社が違えど、先に売り払ってしまいたい場合は金額は下がってきます。

 

需要と供給のバランスによって不動産の価格は大きく変わってくる事が分かりやすいケースです。

 

買主としては選択肢が広いので、希望に合った条件で部屋を選ぶ事が出来るでしょう。

 

新築の場合も同じく、最初の1部屋と最後の1部屋では価格が変わってきます。

 

最後の1部屋であれば売主も早く売り切ってしまいたいので大きな値下げが期待できます。

 

不動産の価格は定価が無い分、状況によって大きく金額が変わってきます。 

 

不動産は個別性が非常に強い資産である為、価格の判断が極めて難しいという特徴があります。

 

不動産売買は、スーパーなどで買い物するように、提示された金額に対して「買うか買わないか」の二者択一で成立するものではなく、相対取引と言われるものです。

 

相対取引とは市場を介さずに、売買の当事者同士で売買を行う方法のことで、取引価格は双方の合意により決定されます。

 

よって不動産価格も売り手と買い手が個別に希望条件を調整し合意した金額がその不動産の価格になります。

 

不動産価格の合理的な判断手法はなく不動産売買の難しさがここにあります。

 

一般の方は、自分の不動産の価格の相場を算出する知識、ノウハウがありませんので、不動産会社にお願いする必要があります。

 

よって売り手のあなたの事を考えて買い手を探してくれる不動産業者と出会う事が大切です。

 

そして何より、買い手を見つける力を持っている不動産業者に出会う事が重要です。

 

ですので、時間の許す限り、いくつかの不動産会社とお会いになって、あなたの不動産売却をお任せ出来る会社を見つけてください。

 

 

不動産の売却で後悔しない為には、

 

@出来るだけ多くの情報(専門家からのアドバイスも含みます)を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行う。

 

A最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねる事により、自分自身が納得して取引する。

 

事が重要です。

不動産価格情報と相場

不動産価格を調べる場合、最近では大手ポータルサイトを見て、購入者自身で調べる事が多くなりました。

 

 

購入時の問題点や注意事項、不動産会社の見分け方など、多くの情報が簡単に手に入るようになり不動産会社の新人の営業マンに聞くより確実で早い回答が得られる事も魅力です。

 

昔はこういった情報源がなかったので入る不動産会社によって、考え方や相場が違っていたので問題が多く、売買金額も適正でない場合もありました。

 

ポータルサイトとは、不動産会社が登録する不動産物件の情報が集まっているインターネットのウェブサイトです。

 

従来のFAXと電話と机だけで事業を行っていた不動産業界にとっては、平成15年頃より始まった業界のITによるウェブ化によって情報の公開が加速していきました。

 

大手では、

サイト名 特徴@ 特徴A 特徴B
SUUMO

豊富な検索手法が用意され、沿線、エリア検索のほか路線図、地図、通勤・通学時間、家賃相場から探す、不動産会社を探す、学生向け、新婚・カップル向けなど検索手法の幅が広く用意されています。

 

また価格×広さ相場から探す機能があり、ユーザーは目的の物件を一目で見つける事が出来ます。

 

また、都道府県を絞らずに検索する場合は、特徴から探す事が出来る検索方法が用意されています。

 

一度訪問したエリアが再度訪問時には自動的にトップにくるが、「前回の条件で検索」が上部に設置されているのは便利な機能です。

物件詳細画面内に設置されているローンシュミレーションは簡易的なものではあるが、頭金や支払年数を選択するだけで自動的に返済一覧表が確認出来ます。

 

ユーザーに入力させるところもないので、ユーザーにとっては気軽に利用出来る利便性の高い機能といえます。

豊富な特集コンテンツが用意されています。

 

物件を探すだけに留まらない豊富な情報も魅力の一つと言えます。

 

エリア情報や治安などの口コミ、この街の情報を見るなど地域情報に関しては独特の視点で細かく紹介している点がユーザーへの配慮を感じます。

HOME’S

物件一覧のみならず、物件詳細画面でも同じ建物の情報がまとまって表示される事や、同じ物件を複数社が取り扱っている場合にその旨を表示しているのは便利な機能です。

 

同じ物件を取り扱っている場合、希望する問い合わせ先をチェックボックスでユーザーが選択出来る点は便利です。

都道府県を指定せずに、通勤・通学時間から目的地を設定し、物件の検索が出来ます。

 

エリア検索では都道府県をまたいだ選択および検索が出来ないサイトが多い中、都道府県に縛られずに検索可能な機能は便利です。

 

例えば、横浜を目的地にし、通勤時間を50分とした場合、目的地の都道府県に限らず結果が表示されます。

 

また、ユーザーへの配慮として、追加検索項目にも通勤・通学時間項目が用意されています。

 

物件一覧画面では、所要時間が表示され、乗換案内のリンクが設置されているなど嬉しい配慮です。

不動産会社検索では、一覧表示画面で不動産会社の口コミが確認出来ます。

 

また独自のHOME’S認定、ランキングを実施しており、ユーザーへ安心感を与えています。

Yahoo!不動産

全体としてシンプルな構成と情報量に気を遣っており、不要な情報やシステム的な機能は省いています。

 

トップページや物件一覧画面の表示速度も速くスムーズです。

 

ウェブサイトを利用する上では、表示速度の速さは重要なポイントとなります

当サイトでは、ユーザーの声を大切にしている事を感じます。

 

中古トップページにおいて、右サイドエリアに「ご意見をお聞かせください」コーナーを設置し、ユーザーは特にログインなどの必要なく、気が付いた事を入力して送信出来る簡単機能を設置しています。

 

また中古マンションのトップページでは、毎日更新している人気のエリア、駅、物件ランキングを掲載し、ユーザーの声や意見を反映させようとする姿勢が評価出来ます。

一度特定の地域(北海道、東北、関東など)を指定すると、次回の訪問時はその地域のトップページが表示されます。

 

探したい地域のページにダイレクトにアクセスする事が出来る機能は便利です。

アットホーム

物件一覧では、お気に入り登録者数が表示されます。

 

一目で物件への人気や注目度を知る事が出来る嬉しい機能です。

 

加えて、閲覧済みのものには閲覧済みアイコンが設置されます。

 

その他物件一覧の並び替えの種類が豊富に用意されており、価格順や新着順など基本的な並び替え機能以外に駅から近い順や間取り図順など多く備えられています。

 

また表示形式も数種類用意されています。

 

中でも「スライド形式で見る」が見やすく使いやすいです。

 

通常の一覧表示形式でも画像は複数表示されマウスを合わせると画像が拡大表示される利便性の高い作りとなっています。

全ての物件ではないが、物件一覧では、「プロのコメント」が記載され色彩変化など強調して掲載しており、物件の特徴が分かりやすいです。

 

そのため、ユーザーは物件詳細を見る前に、物件一覧画面で多くの情報を得られる嬉しい機能です。

 
goo不動産

当サイトでは、ユーザー登録不要でお気に入り登録や検索条件の保存、閲覧履歴などを見る事が出来るなど使い勝手の良いサイトです。

 

物件一覧から物件を選択し、物件の比較をする事が出来ます。

 

この比較機能は、物件詳細のみならず、都道府県関係なく「暮らしのデータ」を比較する事が出来る便利な機能です。

物件一覧や物件詳細のページでは、
ブラウザの横幅に合わせてレイアウトが変化します。 
これにより無駄な余白や折り返しを発生させず、どのような閲覧環境でも最適な表示で閲覧する事が出来ます。

当サイトでは、こだわり条件検索で物件まで所要時間で「バス便」を含むか含まないかを絞り込み条件に追加出来ます。

 

特に郊外や地方のユーザーにとって重要なポイントの一つです。

 

などの不動産情報サイトであり、これらをポータルサイトと言っています。

 

長所は、情報量が多いので物件の相場などを把握するにはとても良いです。

 

その他では、国土交通省の

 

「土地総合情報システム」

 

にて確認出来ますので、是非利用してみてください。

指定流通機構とは

指定流通機構とは、4つの団体によって運営されている不動産流通ネットワークの事です。

 

一般的にはレインズと呼ばれ、不動産会社はこのネットワークに自社で取り扱う物件を掲載し、不動産会社間での情報を共有し、仲介をスムーズに行えるように登録、紹介を行っています。

 

このレインズは、(財)東日本不動産流通機構と(財)中部圏不動産流通機構、(財)西日本不動産流通機構、(財)近畿圏不動産流通機構の4つです。

 

不動産会社はこの指定流通機構への登録が義務づけられており、売主や貸主と専任媒介契約を結んだ場合はレインズへ登録しなければなりません。

 

この他にも、貸主、売主への連絡義務等、専任媒介契約を結んだ場合の不動産会社の義務は他にも何点かあります。

 

レインズへの登録は、物件の概要や図面、写真を掲載する事が出来、これを見る事が出来るのは宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社のみとなります。

 

媒介契約は、その契約形態が何種類かありますが、専任媒介契約以外でもレインズに掲載する場合が多いです。

 

イメージとしては、不動産ポータルサイトで物件検索をするのと同じような感じで検索し、図面を取り寄せ、買主、借主へ紹介をしていきます。

 

このレインズの特徴としては、大手ポータルサイトと違い、物件の掲載に都度費用が掛からない事です。

 

不動産会社は掲載件数を気にする事なく、自社の取り扱い物件を掲載出来るので、仲介業者へいち早く客付してもらう事が出来ます。

 

その為、仲介業者の多くは毎日レインズを確認し、新しい情報が更新されてないか、まだ物件が残っているかを確認しています。

 

また物件情報だけではなく、登録制ですが成約案件も確認する事が出来るのも魅力です。

 

この指定流通機構と同じ内容を一般消費者が見る場合は、

 

不動産ジャパン

 

というサイトで見る事が出来ます。

 

ただ、全ての物件がレインズに掲載されている訳ではないので、他のサイトなどと併せて、物件探しに使うとより多くの情報を得る事が出来ます。

 

 

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