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土地の売却について

初めての土地の売却…何を準備しておけば良いか分からない方が多いと思われます。

 

土地の売却は、空地の場合、マンションや一戸建と違って、そこで暮らすというイメージが中々湧いてこないものです。

 

以下、土地を売る前にやるべきポイントと注意点をご紹介します。

 

@土地の大きさと立地について

 

土地の売却は立地や面積によって、購入者が異なってきます。

 

なぜなら、広めの土地の場合は、住宅以外のビルや施設などを建てる可能性もあるからです。

 

広い土地の場合、住宅用地の買主は、マンション開発分譲業者(マンションデベロッパーと言います。)や一戸建開発分譲会社(パワービルダーと言います。)、ビル用地の買主は、ビル開発会社や事業法人になります。

 

一方、そこまで広くない住宅用地の買主は、個人や建売業者、ビル用地の買主は、個人や事業会社になります。

 

土地によって都市計画区域や用途地域が定められているので、どれくらいの規模のものが建てられるか役所で確認しておきましょう。

 

これらの確認事項は売却を依頼すれば、不動産会社が行ってくれるのが一般的です。

 

A土地の形状について

 

土地の形状によっても価格の影響があります。

 

例えば、傾斜地では、土砂崩れなどの恐れもありますので地盤状態も重要になります。

 

買主は※切土・盛土といって土地の形状を変える工事をする費用を負担する分、価格に影響があります。

※切土・・・高い地盤を・斜面を切り取って低くし、平坦な地表を作る、あるいは周囲より低くする工事。
※盛土・・・低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くし、平坦な地表を作る、または周囲より高くする工事。

同様に土地の経緯も重要です。

 

例えば、池や川を埋め立てて作られた土地は地盤が弱い為、買主に避けられる事もあります。

 

だからといって、売主が売却時に土地の形状を変える必要はありません。

 

費用も掛かりますし、買主の購入用途によって実施する工事内容が異なる為です。

 

B建築が出来る土地かどうかの調査

 

買主の多くは、建物を建築する事が目的で購入します。

 

その為、買主にとって、建物が建てる事が出来る土地かどうか、さらにどのくらいの規模の建物を建てる事が出来るかが重要になります。

 

建築が出来る建物の調査は役所で行います。

 

土地の場所から、該当する都市計画区域や用途地域を確認します。

 

また、行政で定められている条例や地区計画に建築緩和や制限が定めがあります。

 

さらに、土地が面する道路(前面道路)の種類や状態によって建築が出来ない場合があります。

 

その他にも、一戸建であれば前面道路に自動車が進入出来るかどうかもポイントです。

 

これらの調査は、売却を依頼する不動産会社が行ってくれます。

 

買主もこの調査を基に建物が建築出来るかどうかの検証を行った上で購入します。

 

その為、マンションや一戸建の売買よりも調査や検証に時間が掛かります。

 

C現地を確認し資料を探す

現地で確認する事
 ■境界標の有無
 ■越境、被越境の確認
 ■土地の状況(残地物や樹木など)

有無を確認する資料
 ■測量図
 ■境界確認書
 ■ボーリング調査報告書
 ■土壌調査報告書

土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。

 

面積に基づいて、売却価格を決める事になるからです!

 

古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でない事もあります。

 

また隣地との境界標がない場合は、敷地境界が曖昧になっている事も考えられます。

 

売買契約時に実測面積での契約を求められる事もありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ(※境界確定測量)、境界標を設置しておくと安心です。

※境界確定測量

 

正確な面積を測り敷地の境界を確定させること。

 

測量は、測量士が行って、土地家屋調査士によって登記され、その費用は売主の負担となります。

 

後になって買主が隣地と境界にもめたり、実際の面積と違う事での金額上のトラブルになったりする事もあるので、正確な面積での取引をした方が安心です。

 

この他、土地を売却したお金で相続税を納税する場合も、測量が必要となります。

 

測量図や境界標が無い場合、買主は売主に事前の取得を条件にする場合があります。

 

測量図の作成は測量士

 

境界標の設置や境界確認書の取得は土地家屋調査士

境界標

 

依頼します。

 

土地の形状にもよりますが、

 

費用は

 

測量に10〜20万円程度

 

境界標の設置や確定測量の取得に20〜40万円程度

 

必要です。

 

簡易な測量サービスを行ってくれる不動産会社もあります。

 

次に、越境や被越境がある場合は解消を求められる事があります。

 

所有する土地から相手の土地に木の枝などがはみ出ている場合を「越境」といい、逆に隣地から越境を受けている状態を「被越境」と言います。

 

越境を解消する事は自分で出来ますが、被越境を解消するには隣地の所有者にお願いする必要があります。

 

越境及び被越境は、買主が気にする事がありますので、境界確認が必要な場合、同時に相互の越境状態を解消しておく事が望ましいです。

 

D土地の状態、地盤と土壌について

 

土地に残置物がある場合、撤去費用を負担する場合があります。

 

自分で撤去出来るようなものは、事前に撤去しておく事がいいでしょう。

 

空地の場合は、植木などの残存物がないかを確認し、自分たちで動かせるものは事前に撤去しておきましょう。

 

その他、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を集めておきます。

 

また地盤や土壌状況に資料を確認しましょう。

 

以前、その土地に建物があった場合は、※ボーリング調査をしている場合があります。

ボーリング調査

 

土を掘りどのような土によって構成されているかを調査する事です。

 

調査報告書には、土の種類が書かれているとともに、強固な地盤まで何メートルあるかなどが分かります。

買主が大規模建築をする場合は、建築コストに影響する為、地盤状態も価格に影響があります。

 

以前、建物が建っていた場合、土地に地中障害が無いかどうかも問題になります。

 

例えば、建物の解体が不十分で建物の基礎をしっかり除去出来ていないような場合は地中障害になります。

 

その際、買主が新しい建物を建築する際に除去の費用が発生します。

 

土地の中は目に見えない部分ですので売主の瑕疵担保責任を問われる事になり、除去費用は売主が負担する事になりますので注意が必要です。

 

土壌調査には、地歴調査をする方法と、土壌のサンプリング調査をする方法があります。

 

土壌調査報告書を取得されている方は少ないと思いますが、周辺に化学製品や薬品を扱う施設がある場合、買主は気にします。

 

大規模な開発の場合には、買主が独自で調査する事があり、売主が調査費用を負担する事は少ないです。

 

一方で小規模な開発の場合は、買主が土壌調査をする事は少ないですが、土地の利用履歴を聞く事があるので、利用履歴を知っている人(家族など)に聞いておくのが良いでしょう。

 

土地の売却は、土地の状況により売主の費用負担の有無、さらに売買価格に影響がある為、事前に買主の購入目的を想定し、建築する際に障害がないかどうかを調べる事が大事です。

売主が全て調査する事は難しい為、手元にある資料を揃え売却を依頼した不動産会社の担当者にアドバイスをもらいましょう。

 

 

古家付き土地を売買する場合について

一般的には、建物の築年数が20年以上の場合、建物はほとんど評価されず、土地だけの評価額になります。

 

従って、

 

・古家をついたままに土地売買をするか

 

・更地にして土地売買をするか

 

を悩まれている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

 

以下、古家付き土地を売買する場合のメリットとデメリットについて書いていきますので、参考にしてみてください。

 

■メリット

 

@買主から見れば、土地の価格で建物がついてくる訳なので、限られた予算で土地と建物を手に入れる事が出来ます。

 

Aイメージしやすい

 

古家がある場合、日当たりや、間取りなどを直接確認する事が出来るので、建て替えする際に、ハウスメーカーなどの設計図だけよりはイメージがしやすくなります。

 

Bリフォーム物件として活用出来る場合がある。

 

現在のリフォーム技術が非常に高くなっており、新築と変わらない高品質の物件に変身させる事も可能になりました。

 

また、新築で建てられるよりは、費用の面でも安く抑える事から、リフォームやリノベーション物件が増えています。

 

従って、購入希望者にとっても選択肢が増えますので、古家を残しておくのもメリットがあると言えるでしょう。

 

C住宅ローンを利用しやすくなる。

 

住宅ローンは、住宅の購入をする場合にしか適用しない為、土地から購入して、その後、住宅を建てる場合、建築の期間が決められていて、住宅ローンの手続きがかなり煩雑になります。

 

一方、古家付きの土地の場合、通常の手続きで住宅ローンを利用する事が出来るので、更地だけ購入するよりは、住宅ローンを利用しやすくなると言えるでしょう。

 

■デメリット

 

@基本的に土地として販売されていれば、解体撤去費用を負担するのは買主になります。

解体工事費用の目安は、単純な解体・撤去・処分だけでも建物1坪(約3.3u)あたり、
木造住宅⇒25,000〜30,000円
鉄骨造住宅⇒20,000〜35,000円
鉄筋コンクリート造(RC造)住宅⇒30,000〜40,000円

これに床面積とは連動しない様々な付帯費用が加算されます。

 

広告などでこれより安く表示されている業者では、処分費用が別途の場合もあります。

 

A土地の境界について曖昧になっている事が多いです。

 

B大きな石や木があった場合、解体だけでなく、整地費用が必要になる事もあります。

 

C上下水道の引き込み費用が新たに必要になる事があります。

 

D土地として売却されているので、建物の瑕疵担保責任については免責になるケースが多い為、何かあった場合は自己責任になります。

 

よく「不動産に掘り出し物はない」と言われます。

古家付き土地の場合は、中古一戸建と比較した時の割安感に目を奪われず、デメリットや注意点も考慮して、総合的に満足出来る住まいとなるのか、よく考えてから決断するのが肝心です。

 

 

 

 

 

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