不動産の査定〜不動産の売却方法お教えします!

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不動産査定とは?

不動産の査定と聞くと「査定価格」をイメージする方が多いと思います。

 

査定価格を知りたい時、多くは売却をするという前提で査定を依頼するかと思いますが、

 

注意頂きたいのは、

 

「査定価格」は「売れる価格」ではないという事です。

 

つまり、査定価格が高いから高く売れるという事ではなく、あくまで査定価格は「売却出来るであろう目安価格」です。

 

不動産の取引される価格は買主があって初めて決まります。

 

その為、成約する前に成約する価格を予測する事は不可能なのです。

 

では、なぜ査定価格が必要になるのでしょうか?

 

それは、高額かつ短期間にて不動産の売却が出来る適正な売却価格を設定するには、売却予定の不動産の現時点の価値を知っておく必要があるからです。

 

査定価格が高い低いで一喜一憂するのではなく、あくまでも売却に当たっての参考や現時点での資産価値の参考として考えましょう。

 

査定の方法について

不動産査定の方法は、物件の種類や用途に応じて異なりますが、大きく以下の3つの方法が挙げられます。

 

@取引事例比較法

 

対象不動産を同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、取引事例の価格をベースに、市場の全体の動向や取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

 

中古マンションや中古住宅の価格査定で一般的に用いられる方法です。

 

的確な試算を行う為には、取引事例を多く集める必要があります。

 

手順としては、

 

対象不動産と条件が近い取引事例を選んで比較し、地域的要因(例えば、駅からの距離など)個別的要因(例えば、日当たりや接道、室内の使用状況など)などにおいて事情補正を行います。

 

加えて、不動産取引は市場動向の影響が大きい為、取引事例の価格を現時点の価格に修正する必要があり、これを「時点修正」と言います。

 

※地域的要因

 

その地域の格差に関する要因です。

 

取引事例が近隣地域と異なる場合は地域要因の比較を行います。

 

当然ですが、取引事例が近隣地域の場合は地域要因は比較しません。

 

・道路の整備状況や交通量

 

・騒音や臭気等の環境

 

・居住環境

 

・供給処理施設(ごみ焼却場、汚物処理場、地域冷暖房施設、卸売市場、と畜場、火葬場)

 

・道路幅員

 

・行政の健全性

 

といった点を考慮します。

 

※個別的要因

 

・接道の有無

 

・南側道路か北側道路か

 

・市道か私道か国道か

 

・行き止まり私道か

 

・路地状敷地か

 

・土地の広さ・形

 

・地盤の広さ

 

・日照

 

・公法上の規制

 

取引事例比較法は、感覚的な判断もありますので、評価する不動産会社により評価内容に差が生じます。

 

 

※事情補正

 

売り急ぎや買い急ぎなど、取引事例が発生した時の特別な事情を考慮(排除)します。

 

所有者が破産し安く売却された、不動産競売市場経由で取引がなされた、投機目的で高く購入された等が挙げられます。

 

 

 

※時点修正

 

不動産は常に価格変動している為、選択した取引事例に係る取引が行われた時点と不動産の評価を行う時点が離れていた場合は変動を考慮する必要があります。

 

過去の取引事例を選択した際は、基本的に時点修正が必要となります。

 

 

取引事例は、近隣または同一需給圏内の類似地域にあるものから選択します。

 

また、「知人に安く売った」ような特殊事例でないか、特殊事例であっても具体的な事情が判明していて補正可能なもの、出来るだけ新しい事例である事、または、古い事例であっても価格変動が推定出来るもの、などの条件があります。

 

A収益還元法

 

評価対象となる物件の将来的な地代や家賃を元に、将来的に得られる価値を評価する方法の事を指します。

 

投資不動産の査定価格の算出に多く使われている方法です。

 

B原価法

 

同様の不動産を再び購入すると仮定した場合に必要な金額を再調達原価といい、そこから価値の低下する要因に応じて減価修正を行って算出します。

 

言い変えると、同じような物件を買うにはいくら掛かるかを計算し、そして建物が老朽化していたり設備が陳腐化している場合にはその分だけ評価額から差し引く事で評価額を求める方法です。

 

土地付き建物の評価を出す際には有効な計算方法ですが、土地のみの評価額にはあまり向いていません。

査定の種類について

@簡易査定(机上査定)

 

物件の確定に必要な資料(住宅地図等)を提示頂いた上で、物件の近隣相場や取引事例、公示価格などのデータを基に不動産の価格調査を行い査定金額を算出します。

 

実際の現地確認を省略する事で、スピーディに返答が可能ですが、査定価格はおおよその価格となります。

 

簡易査定のメリットは、「気持ちが楽」な事です!

 

なにしろ、直接不動産会社の担当者と対面しなくてもよいので、気構える必要もありませんし、査定してもらう家などを綺麗に清掃しておく必要もありません。

 

また、「売却を検討している事を近所の方に知られる心配がない」と言うのもメリットです!

 

一方で、デメリットもあります。

 

それは「だいたいの金額しか分からない」事です。

 

なにしろ、不動産会社としても実物を見ないで判断しなければなりませんので、算出もざっくりになります。

 

例えば、家であれば、老朽化などの状態によっても査定価格が変わってきますが、簡易査定ではそこまで加味出来ません。

 

A訪問査定(実査定)

 

不動産会社の担当者が、売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。

 

また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例を基に、より精度の高い売却予想価格を算出しますので、より正確な査定価格が算出出来ます

 

早く確実な不動産の売却なら「訪問査定」がオススメ!

 

現地調査をする事により、データだけでは分からない物件の魅力(部屋や庭の状態、リフォームの有無等)を査定価格に反映する事が出来るので、より正確な査定価格を算出する事が出来ます。

 

また、最初は「簡易査定」だけにしても、実際に売却活動を開始する時は必ず「訪問査定」を実施しますので、売却活動を早めに開始出来るメリットもあります。

 

訪問査定は、より精度の高い査定価格が算出出来るのがメリットですが、依頼する前に多少準備が必要なのがデメリットと言えるかもしれません。

 

ところで、訪問査定をすると、近所に売却予定がばれてしまうと心配される方もいると思います。

 

確かに、例えばインターホンで「○○○不動産です!」などと元気よく挨拶されたりすると、近所の方が気付いてしまう可能性はあります。

 

従って、近所の方に知られたくない場合には、あらかじめ査定を依頼する際にお願いしておきましょう。

 

インターホンのところで不動産会社名を名乗らずに、その営業担当の氏名で名乗ってもらうなど、方法はいくらでもあります。

査定に必要な情報・書類

簡易査定を依頼する際に必要な書類は

 

「地図」

 

「登記記録」

 

などがあります。

 

簡易査定の場合は物件を特定出来れば簡易査定は可能ですので、地図については不動産会社が持っているもので良い場合があります。

 

登記記録に関しては正確な面積などを把握するために、簡易査定の場合でも提出を求められる事があります。

 

訪問査定では地図と登記記録の他、購入時の

 

重要事項説明書

 

売買契約書

 

工事請負契約書

 

建築確認通知書

 

検査済証

 

設計図書

 

住宅性能評価書

 

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

 

土地測量図・境界確認書

 

などが必要な場合があります。

 

また、購入後に修繕やリフォームなどを行った場合にはその契約書等も必要になる場合がありますので、用意しておくとよいでしょう。

 

マンションの査定の際には、購入時の契約書や重要事項説明書のほか、管理費や修繕積立金の額が分かるようにしておく事も大切です。

 

訪問査定の際、どのような資料が必要になるのかということをあらかじめ不動産会社に確認しておくと、スムーズに査定を行う事が出来ます。

 

複数の不動産会社に査定を依頼する場合には、前提となる条件が違うと査定価格を比較する事が出来なくなりますので、査定を依頼した会社全てに同じ情報を提供する事が重要になります。

 

また、物件に不具合がある場合には、その情報も正確に提供する必要があります。

 

なお、資料や情報が不足している場合や不明な場合には、不動産会社が調査してくれる場合もあります。

調査・査定内容

現地の確認

 

マンション

 

・建物全体の印象や修繕の実施状況
・エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
・近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
・ゴミ置き場、収集日の確認
・リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
・各部屋の広さ、収納量のチェック
・日当たりの確認、風通しや窓位置の確認
・眺望の確認
・浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
・手すりや段差などバリアフリーかどうか
・セキュリティの状況
・床暖房やエアコンなどの設備の状況
・管理規約の確認
・リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
・駐車場の空き状況

・管理会社、管理員、管理状況の確認
・管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
・長期修繕計画の内容

 

 

一戸建・土地

 

・建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
・各部屋の状況、収納量の確認
・建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
・近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
・交通量の確認
・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
・ゴミ置き場の確認
・リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
・駐車場の有無
・境界や越境等の確認
・埋設物の確認
 隣地の上下水道管が埋設されているケースも
・接道状況、道路種類の確認
・日当たりの確認、風通しの確認

 

 

役所調査

 

・用途地域の確認
・建築、法令上の制限
・公道・私道など道路の種類や幅員
・電気・上下水道・ガス等の設備の状況など

 

 

法務局調査

 

・登記簿謄本の確認
 所有者、地目、持分、抵当権、近隣所有者等
・公図、地積測量図
 隣地との境界、道路との境界等の確認

 

査定価格の注意点について

査定はあくまでもシュミレーションです。

 

正確な査定価格を算出しても、買い手がいなければ売買が成立しません。

 

とは言っても、買い手探しのスタート価格を決める材料となるのが、査定価格です。

 

不動産会社から査定価格が出てきたら、

 

@査定価格の「根拠」をしっかり聞こう。

 

最も気になるのは、査定価格ですが、査定価格が高ければ良いというものではありません。

 

大切なのは査定価格(評価額)の根拠であって、それをしっかり聞く事が重要です。

 

不動産会社と媒介契約を締結した場合、会社には「評価額の根拠説明義務」があります。

 

これは、宅地建物取引業法で定められています。(宅地建物取引業法 第34条の2)

 

優良業者であれば、依頼者が求めるまでもなく評価額の根拠を説明してくれますが、なぜその価格になったのか、相場や近隣の取引事例などをしっかりと確認する姿勢が大切です。

 

その結果、この会社と共に、買い手側と交渉をしていけそうだと思ったら、その会社1本に決めて二人三脚で進めていく決断も必要です。

 

価格査定マニュアル

 

宅地や建物の価格査定を行う際の標準的なモデルとして、財団法人不動産流通近代化センターが作成したものです。
宅地建物取引業者が成約見込み価格を算出する際に、客観的かつ実際的な価格となるように用いられてます。
価格査定マニュアルには「土地」「戸建住宅」「中古マンション」の3編があり、パソコンで条件を入力すると、結果が自動的に算出されるようになっています。

 

A査定価格は高ければ良いというわけではない。

 

査定価格が高ければ嬉しいところですが、相場を逸脱した高い価格では、結局、売却出来ず売れ残り物件となって、買い叩かれて売却するはめになってしまう事も少なくありません。

 

査定価格(評価額)は、3ケ月以内で売却可能な価格かどうかが目安となります。

 

 

 

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