不動産の査定〜不動産の売却方法お教えします!

【無料】査定をお考えの方はコチラから!

自宅にいながら不動産の相場が1分で分かる!!
・大手不動産会社を始めとする全国約500社の優良不動産会社から最大6社にまとめて不動産の査定依頼ができる
・もちろん無料
・無料査定依頼は1分だけ
・東証一部上場企業のNTTデータが運営しており、不動産売却査定業界最長の14年
の実績

HOME4U 不動産一括査定

売り出し価格の重要性について

不動産を売却する際には、まず不動産仲介会社に査定額を出してもらい、自分の売りたい額と比較検討して売り出し価格を決め、市場に出します。

 

高く売りたいからといって相場を無視した高値で市場に出しても売れなければ意味がありませんし、必要以上に低い額で売って損をしてしまったらと考えると不安です。

 

そういう意味で市場に出す価格=売り出し価格というのは非常に重要です。

 

不動産会社に査定を依頼する時は、なるべく複数の会社に依頼するのが基本ですが、全ての会社が同じ価格を付けてくるという事はなかなかありません。

 

売主としては最も高く不動産を査定してくれた会社に頼みたくなるのが人情ですが、それだけのものさしで売り出し価格を決めていいのでしょうか。

 

≪売りたい価格と売れる価格≫

 

不動産会社が出してくる査定価格が自分の想像や理想より高ければいいのですが、たいていの場合、自分が売りたい価格よりも低いものになるでしょう。

 

これが「売りたい価格」と「売れる価格」のギャップです。

 

売主には自分の物件への思い入れが誰よりもありますから、このギャップがあって当然ですが、市場に出す以上、売れなければ仕方ありません。

 

しかし、売れてから「もっと高い値で売れてたのではないだろうか?」という後悔はしたくないのも人情です。

 

ですから売り出し価格の検討は非常に重要なタームの一つとなります。

 

売り出し価格の検討とは、「売りたい価格」と「売れる価格」のギャップを埋めていく作業です。

 

まず、売主の自己都合で最低ラインの価格を出してみましょう。

 

この額は客観的に決める必要があります。

 

つまり、これ以下の価格で出してしまったら、自分の生活が立ち行かなくなる、という最低ラインです。

 

具体的には、例えばローンの残高と売却にかかる諸費用、そして持ち出し可能額を足した額という事になります。

 

これ以下の価格で売る事はライフプラン上無理という価格です。

 

この「最低ラインの価格」を漠然と売りたいと思っていた価格(売りたい価格)や不動産会社による査定額と比べてみましょう。

 

たいていの場合、

 

「最低ライン」<「査定価格(売れる価格)」<「売りたい価格」

 

となるのではないでしょうか。

 

※ちなみにここで、「最低ライン」より「査定価格」が低い場合は、売却計画自体を見直した方がいいかもしれません。

 

これらを元に、仲介担当者と売り出し価格について相談しながら考える事になります。

 

≪スケジュールを立てる≫

 

大きく分けて売主には、

 

売りたい時期が決まっている場合

 

 

期間は特に定めなくていいので自分の納得のいく価格で売りたい場合

 

があるでしょう。

 

しかしまず、ほとんどの場合、だいたいこの時期までには売りたいという「目標」はあるはずですし、設定すべきです。

 

いつまでも市場に残っている物件というのは、それだけでミソがついた物件のように思われてしまいます。

 

それでもいいという場合以外は、この時までには売るという「時期の目標」を立てましょう。

 

そこでスケジュール戦略を立てる必要があります。

 

売り出し価格から最終的に着地しても許せる価格までを時期に当てはめていく作業です。

 

これには仲介会社の協力が不可欠なので、相談しながら一緒に練っていきます。

 

その為にも、仲介会社選びは重要です。

 

最初にある程度こうしたスケジュールを決めてしまうと、後々安心です。

 

スケジュールを決めずに動き出して、なかなか売れずに仲介担当者から値下げの提案があったりすると、一体どこまで下げられるのかと不安になってしまいます。

 

売り出し価格は、仲介担当者とじっくり相談しながら一緒に検討し、なるべく客観的な判断を参考にしながら設定したいものです。

後悔しない売り出し価格の決め方とは?

まずはいくらで売出を開始するか、不動産会社のプロのアドバイスを参考に設定します。

 

不動産会社と相談しながら、次の3つの価格を想定しておく事をお勧めします。

 

 

@売りたい価格

 

純粋にあなたが「これくらいで売れたらいいな」と思う価格です。

 

おそらく、「査定額」よりも少し高めになる事が普通です。

 

A売れるだろう価格

 

不動産会社によって提示する「査定額」は違うでしょうが、より事例をたくさん持っていて、納得のいく根拠を示した不動産会社が示した価格が最も信頼が置けるでしょう。

 

B売主として売る事が出来る価格

 

ここまで下げれば買主が現れるだろうという、市場価格より低めの価格。

 

あるいは、売主として、最低限これ以上でなければ、売っても損をする意味がない下限額。

 

住宅ローンの残債に仲介手数料を乗せた額が一つの目安となります。

 

もちろん、いくらか持ち出し出来るのであれば、ここからさらに下げる事も可能です。

 

例えば、

 

査定額が2,800万円であったとしたら、A売れるだろう価格がこれになります。

 

でも、あなたの希望がもう少し高く売りたいというのなら、@売りたい価格は3,000万円としてもOKです。

 

最後のB売主として売る事が出来る価格は、住宅ローンの残債と売却にかかる諸経費などを考慮して決めていきます。

 

ローンの残高が1,800万円で仲介手数料などを捻出する事を考えると、最低でも2,000万円を上回る額で売らなければ意味がないならば、2,100万円あたりを上限額と考えておくのです。

 

最終的な「売り出し価格」は、ここから決めていく事になります。

 

あなたの状況が、少し待っても良いご縁をという余裕があるなら、@売りたい価格から市場に出せば良いでしょう。

 

しかし、1日でも早く売らなければという事情なら、最初からA売れるだろう価格で市場に出して反応を見るべきです。

 

不動産会社の本音としては、早く売って手数料を頂きたいでしょうから、査定額からのスタートを強く勧めるかもしれません。

 

でも、それで例え早く売却出来たとしても、「もう少し高く売れたのでは...」と後悔する可能性があります。

 

不動産はご縁のもの。

 

例え「高めの価格」であっても、どうしても、そのタイミングで欲しいと思えば、購入する買主が現れる事だって考えられるのです。

 

不動産には、そもそも「定価」などありません。

 

「高い」か「安い」かを判断するのは買主。

 

あなたの事情が許すなら、腰を据えた「売却戦略」もありなのです。

 

ただし、「高く早く売りたい」という2つの希望が叶えられる事はまずない事は、よくご承知おきください。

 

初回に設定する売出価格で、「成功」「失敗」を感じる方が多いようです。

 

しかし、いつまでに売却する必要があるか、スケジュールを事前に立てておけば、後悔する事が少なくなります。

 

時間に余裕がある場合、希望の価格で買ってくれる人が現れるまで余裕を持って待つ事が出来ます。

 

逆に、引越し時期やお金の都合で、期限がある場合は、最初の価格設定を相場通りに設定したり、途中で値引きをするなどして、時間と相談しながら決断していく事になります。

 

「最初は価格を高めに設定してチャレンジするが、1ヶ月待って、反応が悪いようだったら値引きをする」

 

などのスケジュールを立てておくと、初回に設定した価格について後悔する事は少なくなるでしょう。

 

・住宅販売の繁忙期であった為、当初高く設定したものの、最終的に自分が想定していた価格に落ち着いた。

 

よくある失敗は、不動産会社が提示した査定額をそのまま売り出し価格に設定してしまう事です。

 

不動産会社が提示する査定額は比較的速やかに売れる価格になりますので、査定額が相場より高い金額である事はまれです。

 

たまに相場感のない格安価格で中古一戸建てや中古マンションが売り出されている事がありますが、そのような物件は通常1週間程度で売れてしまいます。

 

買主にとってはまたとないチャンスですが、高く売りたい売主にとっては大失敗の売却結果となります。

 

・初回提示価格が高すぎて、全く内覧希望がなく、1ヶ月後に200万下げた。

 

・築年数にしては、最初の希望売却価格を高く設定してしまい、ネット検索のヒットが少なかった。

 

一刻も早く現金化する必要ある場合は別ですが、高く売る為にはそれなりの時間と戦略が必要です。

 

従って複数の不動産会社から物件査定をしてもらい、査定額に幅があるでしょうから、その中で上限に近い額で売り出しを開始してください。

 

くれぐれも不動産会社の言いなりで低い価格から売却活動を開始しない事が重要になります。

売却を決めるタイミングは?

購入希望者がたとえ複数いたとしても、一度にまとめて現れる訳ではありません。

 

物件を売りに出してから、その情報が市場に浸透するまでには、宣伝期間などを考えると最低でも1ヶ月ほどは見ておかなければなりません。

 

つまり問い合わせの連絡が入るのは、ある程度時間が経ってからという事になります。

 

ちなみに、売却開始から1ヶ月目などの早いタイミングで内覧を希望する買主が現れた場合は、かなり購買意欲が強いと考える事が出来ます。

 

この場合、相場よりも少しくらい金額が高くても、物件を気に入ってさえくれれば十分に購入してくれる可能性があります。

 

もし、このような時期に値下げをしてしまうと、

 

「あれ?値下げされているけど、あの物件ひょっとして人気無いのかな?」

 

と思われてしまったり、

 

「売り急いでいるようだから、値下げ交渉すればもっと下げてくれるかも!」

 

というように、相手の有利なペースになってしまう可能性があるので気をつけましょう。

 

その為、どのタイミングで、どの価格で売却を決断するか難しい問題です。

 

ここでもやはり、想定範囲であるかどうかで、後悔するかしないかが変わります。

 

売却活動を始める前に、

 

いくらまで価格を下げても良いか

 

いつまでだったら待てるのか

 

価格とスケジュールの最低ラインを想定しておきましょう。

 

自分の中でスケジュール期限を持つ事で、余裕を持って売却活動を進める事が出来ます。

 

売却に成功した先輩達は、不動産会社からのアドバイスによって、売却の決断や値下げの決断をした方が多いようです。

 

どうすればよいか迷ったら、気兼ねなく不動産会社担当者に相談しましょう。

【一括無料査定】比較するから最高価格も相場も分かる!

・大手から中小企業までまんべんなく、不動産の売却査定額を比較できる
・もちろん無料
・無料査定依頼は1分だけ
・これまでの利用者数は300万人を突破
イエイ不動産売却査定