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不動産会社選びについて

「不動産会社の選定」を間違わなければ、不動産の売却はもう半分成功したも同然と言ってよいでしょう。

 

 

それほど、不動産会社を選ぶ際には、慎重に注意を払うべきです。

 

一口に不動産会社と言っても、その規模から扱う物件の種類、得意分野まで様々です。

 

あなたが選ぶべきは、何を置いても

 

「中古戸建、中古マンション売却」に強い不動産会社でなければなりません。

 

「最も高い価格を見積もってくれたから」「規模が大きくて有名だから」

 

といって、簡単に不動産会社を決めるのはやめましょう。

 

その会社のこれまでの販売実績や担当する営業マンの人柄など、見るべき点は他にあります。

 

「不動産を売却したいのに、いつまでも売れない」後で困らないように、最初の判断を間違えない事です。

 

@査定価格を比較する

 

不動産会社を選ぶ際、一番分かりやすく比較出来るのは査定価格となります。

 

高ければ良いと言う訳ではなくお持ちの不動産があるエリアの相場情報、査定価格が算出された理由をきちんと聞きましょう。

 

専門的な知識をきちんと有しているか、法律や契約条件についてきちんと把握しているかどうか、この時に確認しましょう。

 

A不動産会社は、大きい小さいで選ばない

 

すべての不動産会社に個性や得意分野があるように、不動産の売却は、「大手に任せておけば安心」というものでもありません。

 

もちろん、大手には大手の良さもありますが、時には地場のネットワークを持つ地域の中小規模の不動産会社が、力強いパートナーになってくれる事もあります。

 

しっかりと自分たちの判断で、信頼出来る不動産会社を選びましょう。

 

売れ行きに不安を覚えたなら、仲介業者を変えるのも良いでしょう。

 

複数の会社と契約を結べる一般媒介契約を選択するという手段もありますが、「専属専任」や「専任」と違って、営業活動に消極的になってしまう事が多いようです。

 

B得手不得手を把握する。

 

企業規模や店舗数、店舗のあるエリアによって強みは異なりますし、不動産会社によってそれぞれ得意とする領域があります。

 

成約実績、特長を挙げてもらい、お持ちの不動産を売却するに当たり強みが発揮出来る不動産会社を選びましょう。

 

例えば、

 

 

@大手ネットワーク型

 

中広域に店舗を持ち、独自のネットワークを活かして情報を収集しているのが強み。

 

広い範囲から購入客を呼びたい時に有利な場合もあります。

 

サポート体制が充実している傾向もある。

 

 

 

A売却物件から近い

 

街の中心部や駅前などに店舗を構え、その地域を中心に営業している「地域密着」が強み。

 

地元の情報を多く集めているので、得意エリアを活用したい時に有利な場合もあります。

 

 

 

B地元で売却実績が多い

 

規模の大小にかかわらず、地元で長く営業している、売却実績が多い不動産会社なら、それだけ売却のノウハウがあるということ。

 

早期売却が期待できる可能性もあります。

 

 

 

C信頼出来る会社を選ぶ

 

数ヶ月から長ければ半年程度お付き合いし、良い買主を見つけてもらうのですから、最後まできちんと対応してくれる不動産会社を選びましょう。

 

そして何よりも、不動産という非常に大きい品物の売買を委託する訳ですから、信頼出来る会社、信頼出来る営業担当を選ぶ事がとても大切です。

 

打合せ時の接客態度や、不動産や法律に関する知識の豊富さをチェックすると良いでしょう。

 

また、今はインターネットで物件情報がやり取りされる時代、インターネット上でのプロモーション方法についても聞いてみると良いかもしれません。

 

不動産売却の時期について

一般的に不動産売買が活発になるのは2月〜3月と言われています。

 

4月は新年度が始まる事もあり、転勤による引越しなど多くなる為です。

 

そうすると必然的に2〜3月の時期の物件に高値がつきやすくなります。

 

今までは、実際に購入となると、検討に数ヶ月掛かりますので売却開始は11〜12月頃を検討するという「売却の鉄則」がありました。

 

ここが「需要の高い時期=売れる時期」だったからです。

 

しかし、今はまったく関係ないとまでは言えませんが、昔のように「時期」が売れ行きに大きく影響を受ける事は少なくなっています。

 

その理由としては、

 

不動産の需要と供給のバランスが崩れ、常に「供給過剰」状態にあり、買い手市場の為、売り出しても売れるまで時間が掛かる。

 

ファミリー層が減り、夫婦共働き世帯や単身世帯が増え、引越し時期にこだわらない。

 

といった事が考えられます。

 

また、買主の不動産の探し方も変わってきている点も見逃せません。

 

特に若者ですと、不動産会社を直接訪ねる前に、まずインターネットなどで不動産情報を探して比較検討する事から始めるでしょう。

 

自宅にいながら気軽に情報を得られるので、差し迫っていなくても、購入への興味をもった時点でネットにアクセスを始めます。

 

ここに「時期」は関係ないのです。

 

今の時代、市場価格よりも低い値段で売り出す場合を除き「売れるまでの時間」を読むのが難しくなっています。

 

しかも、人口変動やライフスタイルの変化、そして供給過剰という日本の不動産市場の先行きを考えると、大きく需要が改善する見込みは低いと考えるべきでしょう。

 

時間が経てば経つほど、売りにくくなる可能性が高いのです。

 

買う方は「底値」で買いたいし、売る方は「底値」を脱したところで少しでも高く売りたいというのが本音です。

 

しかし、「底値」がいつなのかは、実は誰にも読む事が出来ません。

 

結果論として、「あの時に買って(売って)おけば」という感想を持つに過ぎないのです。

 

結論としては、「不動産を売却する」と決めたら、時期にこだわらずに、1日でも売りに出して市場の反応を見る事をお勧めします。

 

まずは、あなたが売り出した価格で、買主が興味を示すかを探る事が不動産売却への第一歩です。

 

原則は「早く売り出すこと」。そして、市場の反応を見ながら、価格を見直していく事で、不動産売却へと導いていきましょう。

売却価格にこだわり過ぎない

さまざまに比較検討し、「これだ!」と思って購入した不動産。

 

事情があって売却しなければならなくても、やはり「愛着」や「思い入れ」があるのが人情です。

 

どうしてもひいき目になって、売出価格を相場より高めに設定しがちになるのは注意したいところです。

 

また購入当時の価格と比較し、査定額を聞いても

 

「まさかそんなに下がっているはずはない」

 

と強気になり、売出価格を高めに設定してしまう売主さんも少なくありません。

 

でも、ここは冷静に、客観的に「物件を見る目」を持って下さい。

 

「数年前は○○円で売れた」「お隣の売却価格はもっと高かった」など、過去の事例や周りから聞いた話に振り回されては、売れるものも売れなくなってしまいます。

 

相場は、時々刻々と変化しますし、売主側の事情によっても「売却額」は変わります。

 

急がずに希望の値段で購入してくれる買主が現れるまで待てたから、高く売る事が出来たのかもしれません。

 

あらかじめの心構えとして、「そんなに高く売れない」と思っておき、その上で不動産会社の査定額や自分なりに集めた情報を元に売出価格を設定するようにしましょう。

 

査定額が高い会社が必ずしも良い会社とは限らないのも注意すべき点です。

不動産の問題点や不具合を包み隠さず伝える

不動産売却で最も大切な注意点は、「売却する不動産の問題点や不具合を包み隠さず伝える」事です。

 

査定額を少しでも上げようと、言いたくない事を隠していては、後でとんでもないトラブルの火種となりかねません。

 

不動産の購入者は、売主を信頼して購入を決め、代金を支払うのです。

 

売主も誠実に対応するのは当然と言えます。

 

また、例え隠したとしても、不動産会社の「プロの目」で見ればすぐに分かる事がほとんどです。

 

そのような態度の売主と果たして媒介契約を結びたいと思うでしょうか?

 

とはいえ、正直に伝えたところで、後から気付かなかった不具合が見つかるケースも無くはありません。

 

売り渡した後、すぐに設備が壊れてしまう事もあり得ます。

 

その為、売買契約の際には、後から見つかった問題点の対処方法も取り決めしておくのが一般的です。

 

長い間使用してなかったもの、長年使用しているものなどは、買主に渡す「付帯設備表」に書き込む段階で、壊れる可能性があって責任が持てない旨を一言添えておく事も必要です。

 

万が一、売主として居住中に気付いている事を隠していると、「不正な隠蔽(いんぺい)」として、売却後に賠償問題に発展する事も考えられます。

 

そうなっては、あなた自身も大変ですし、不動産会社にも多大な迷惑が掛かります。

 

ある程度の傷や汚れ、不具合はあって当たり前。

 

居住中に補修した部分や修理した箇所もあるかもしれません。

 

どんな細かい点でも、気になる事は先に伝えておく事で、「信頼出来る売主」と思われ、後々のトラブルを防げるのです。

査定は必ず複数社へ

家を高く売る為の第一歩はなんといっても査定です。

 

不動産会社は価格査定に関してそれぞれ独自のノウハウを持っていますので、複数の会社に依頼して各社の査定価格を比較するのも良いでしょう。

 

ただし、この場合、価格設定の前提条件が違うと査定価格を比較する事が出来ませんので、どの会社にも同じ物件情報を提供する事が重要です。

 

なお、売却と平行して賃貸も検討している場合は、賃料の査定を同時に依頼すると参考になるでしょう。

 

「一括査定」を依頼すると会社毎に査定価格が異なる事が分かるとともに、売れる価格の目処をつける事が出来ます。

 

その後、依頼した会社の多くは訪問査定を希望してきます。

 

実際、机上での査定と訪問してからの査定は異なり、お部屋の状態や眺望など、見なくては分からない事が多数あるからです。

 

不動産会社の担当もお部屋を見ないままで売れる価格を断言するのには抵抗があります。

 

「一括査定」で売れる価格の目処を理解した後は、正確な価格を知る為に訪問査定を依頼しましょう。

 

その際、全ての会社に訪問査定をしてしまうと、スケジュールを合わせるだけでも非常に時間が掛かります。

 

その為、「一括査定」の結果、依頼した後の対応、査定内容の根拠などから信頼が出来そうな会社を3〜5社程度まで絞り込むのが良いでしょう。

 

「一括査定」で大事な事は、不動産会社毎の査定価格を知る事よりも、それぞれの特色を知る事にあります。

 

不動産会社各社は、短時間の中でお部屋を見ずに査定価格を算出しています。

 

価格だけではなく、具体的な売却の提案に関して営業担当のスキルが問われています。

 

その為、「一括査定」は、査定価格を比較するだけではなく、担当者のスキルや、会社のスタンス・特色について知る機会と心得ましょう。

 

気を付けて欲しいのは、「一括査定」後に、最初に査定価格を提示してきた、もしくは電話で連絡してきた不動産会社に訪問査定を依頼し、他と比較する事なく媒介契約を締結しない事です。

 

これでは複数の会社に一括査定をしている意味が無くなってしまいます。

 

「一括査定」は査定価格をしる上で非常に便利なサービスです。

 

ただ、査定価格の高い会社や低い会社を選別する為ではなく、どのように査定価格を出したのかを比較しましょう。

 

そして、売却を依頼する不動産会社を選ぶ上で会社や担当者の特色を知る為に依頼しましょう。

 

 

 

 

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