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引渡しまでの準備

@所有権移転登記の準備

 

一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。

 

この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記が出来ませんので、十分に注意してください。

 

特に、登記記録(登記簿)記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。

 

これらの手続きには時間が掛かる事もありますので、極力早く準備に着手する事が大切です。

 

A抵当権の抹消の準備

 

抵当権は、ローンを完済しても自然に消えるものではありませんので、売却した物件の抵当権をそのままにしておくと、買主がローンを組んだり、売却したりする際に不利益があるため手続きが必要です。

 

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、残債を精算し抵当権を抹消してから買主に引き渡します。

 

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消の為の準備を進めます。

 

特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールをしっかりと調整する事が重要です。

 

事前に、金融機関や不動産会社とよく相談しておくとよいでしょう。

 

B土地の実測や境界確認

 

 

一般的に土地家屋調査士に依頼します。

 

境界の確認は隣地所有者も立ち会った上で行いますので、しっかりと対応しましょう。

 

特に、境界がよく分からない、境界から越境しているものがある、隣人とトラブルがあるなどの場合は、境界確認が不調となる事もありますので、早めに準備する必要があります。

 

C現地確認

 

原則として引渡しまでに、売主、買主、不動産会社が立ち会って現地の確認をします。

 

隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっている時はその確認など、契約で約束した事項について、引き渡し後にトラブルが発生しないよう十分に確認してください。

 

D引越し

 

引渡しまでに退去を済ませるのが原則です。

 

什器・備品等の付帯設備の引渡し条件をしっかりと確認した上で、買主に物件を確実に引き渡せるよう準備をします。

 

特に、賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社と十分に調整した上で、確実に引渡しが出来るようにしましょう。

 

賃借人の退去をめぐって引渡しが遅れる事もありますので十分な注意が必要です。

 

また、ガス・水道・電気等の公共料金の精算についても、不動産会社に確認しながら準備をします。

 

Eその他

 

公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算

 

買主へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)

 

引渡しの手順

一般的に、売主による所有権の移転と物件の引渡し義務と、買主による残代金を支払う義務は同時に履行します。

 

@残代金の決済と所有権移転登記

 

まず、買主から売主へ残代金を支払います。

 

住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。

 

残代金を受け取ったら、売主は買主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します。

 

※売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。

 

この場合、登記費用は司法書士に支払います。

 

A公租公課等の精算

 

公租公課(固定資産税と都市計画税)、管理費などについては、引渡し日の前日までを売主の負担、引渡し日以降を買主の負担として、日割精算するのが一般的です。

 

買主から精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。

 

Bその他必要書類等の引渡し

 

実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他の書類等を売主から買主へ引渡します。

 

必要書類等の引渡しと引換えに「引渡し確認書」などを受け取る事も多いです。

 

C仲介手数料の支払い

 

引渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払います。

 

不動産会社から領収書を受け取ります。

 

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