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売買契約とは

不動産を購入する際には、不動産売買契約を締結する必要があります。

 

 

不動産売買契約書には不動産の専門用語がたくさん並んでいて内容についてあまり理解が出来なかったり、確認する際の注意点が分からないなどと不安に感じている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか?

 

万が一、売買契約を締結する際には自分に不利にならないように事前にきちんと確認する事が大切です。

 

@不動産売買契約書作成の流れ

 

一般的には、買主と売主の間で売買についての交渉が決まれば、不動産仲介業者より売買契約書作成の作業に入り、具体的に以下のような流れになります。

 

 

売買契約書を作成する業者を決める。

 

・不動産仲介業者が1社のみの場合⇒その業者が作成する事になります。

 

・売主側と買主側の仲介業者が別で不動産仲介業者が2社の場合⇒業者間の取り決めで作成する業者が決まります。

 

 

売買契約書を作成する。

 

・売買契約書を作成する期間

 

一般的には、売主が売却に同意したおおよそ1週間後に売買契約を締結する事になります。

 

従って、契約書を作成する期間は1週間前後になります。

 

・売買契約書はどのように作成する?

 

一般的には、売買契約書は「重要事項説明書」と併行して作成する事になります。

 

売買契約書に記載する内容に関しては、物件の販売図面、最新版の登記簿謄本などの資料を参考に作成していきます。

 

契約の内容によっては資料だけでは不足する場合もあります。

 

その際は法務局、市(区)役所、水道局など関連役所に直接確認する必要がある事もあります。

 

・(仲介業者が2社の場合)相手業者に確認してもらいます。

 

仲介業者が2社の場合、売買契約書の案を作成した後に、相手業者に確認してもらいます。

 

なお、売買契約書に万が一記載ミスがあった場合、作成していない業者も同じく責任を負う事になります。

 

 

売買契約書が完成する。

 

 

A不動産売買契約書の基本構成

 

基本項目

 

・売買物件の表示
・売買代金、手付金等の額、支払日
・所有権の移転と引渡し
・公租公課の精算
・反社会的勢力排除
・ローン特約
・負担の消除
・付帯設備等の引渡し
・手付解除
・引渡し前の物件の滅失・毀損
・契約違反による解除
・瑕疵担保責任
・特約事項

 

※不動産会社によって使用する売買契約書のフォーマットが多少異なります。

売買契約のチェックポイント

不動産売買契約書でチェックすべき10の注意点

 

不動産売買契約書の雛形には、場合によってはご自身の契約に不要な内容も記載されています。

 

売買契約書に一旦サインをすると、全ての約束事は売買契約書に基づいて処理、実行されます。

 

売買契約書は「互いの約束を守る」という確認の意味よりも、「万が一、約束が守られなかった場合どうするか」という事に重点を置いてチェックすべきです。

 

物件や買主の属性によって変更となる以下の項目を注意して確認するようにしましょう。

 

@売買物件の表示

 

購入予定物件の情報が記載されています。

 

一般的には謄本などの資料を参考に記載していますので、基本的には問題ないはずですが、部屋の面積など細かい数字を注意して誤りがないかを確認しましょう。

 

土地 所在・地番・地目・地積
建物 所在・家屋番号・種類・構造・床面積

 

なお、土地建物ともに登記簿に記載されている所在、地番は住居表示(住所)とは異なりますので注意が必要です。

 

また、土地の面積については不動産登記簿上の面積(公簿面積)と実際に測量をした場合の面積(実測面積)と異なる場合がありますので、公簿面積で契約するか実測面積で契約するか、また公簿面積で契約した上で引渡しまでの間に測量を実施し、面積の増減が出た場合には実測面積で代金の精算をするのか、面積の増減があっても一切精算しないのか、などを契約書において明確にしておく事が望ましいといえるでしょう。

 

A売買代金、手付金等の額、支払日

 

購入予定物件の売買代金、手付金などの金額と支払日の情報が記載されています。

 

具体的な注意点は以下の通りです。

 

・売買代金に間違いがないか
・手付金の金額は妥当か(一般的には売買代金の1割前後が多い)
・解約手付の場合、いつまで解約が出来るか
・支払う期日に間違いないか

 

などを確認するようにしましょう。

 

売買代金の支払い時期は、一般的に売買契約締結時に手付金を支払い、物件の引渡しおよび所有権移転と同時に売買代金から手付金を差し引いた残額を支払う、というように2回に分けるのが一般的です。

 

手付金の額に特に定めはありませんが、売買代金の5〜10%前後が一般的のようです。

 

 

支払い時期

方法

手付金(売買代金に充当)

売買契約締結時

現金、預金小切手

中間金(売買代金に充当)

当事者の協議による

現金、預金小切手

残代金

物件引渡し、所有権移転登記申請時

現金、預金小切手

 

また売買代金の支払いは、現金(または現金振込み)が原則です。

 

しかし、多額の現金を用意すること、持ち歩くことは危険を伴いますので、金額が大きくなる場合は現金と同じ取り扱いとなる「銀行振り出し小切手」(預金小切手)にて支払います。

 

預金小切手は振出人(小切手を発行し現金に換える最終責任者)が銀行ですので、どこの銀行に持ち込んでもすぐに現金に換える事が可能です。

 

(「銀行渡り」の線が引かれている場合は、受取人の取引銀行)

 

※同じ小切手でも個人や企業が振出人となる小切手(パーソナル小切手)と預金小切手とは異なりますので確認が必要です。

 

B所有権の移転と引渡し時期

 

所有権の移転と物件引渡しの時期が記載されています。

 

一般的には、決済日、つまり代金を支払う日に所有権の移転と物件の引渡しを同時に行います。

 

中には、決済後に引越し期間が欲しいとの事で、決済後に引渡しをする売主もいます。

 

買主側としては必ずしも承諾する必要はないですが、自分の引越し時期との兼ね合いで判断しましょう。

 

C公租公課の精算

 

不動産売買するタイミングで、以下のような公租公課を買主と売主で精算する事が一般的です。

 

・固定資産税
・都市計画税
・マンションの管理費
・マンションの修繕積立金
など

 

物件の決済日を基準に日割り計算で精算される事になります。

 

基本、売買代金と別で精算する事が多いのですが、合計してお支払いがしたい場合、事前に担当者に相談してみるといいでしょう。

 

Dローン特約

 

購入資金に金融機関の融資を活用する場合、万一、融資が否認された場合は、購入代金を支払う事が不能となり、契約違反となってしまいます。

 

融資の申し込み、本審査は通常、売買契約を締結した後に行われます。

 

事前の相談レベルで融資が受けられるという内諾を得ていたとしても、売買契約締結後の本審査で融資が下りない可能性もゼロではありません。

 

これでは、購入者が売買規約締結から融資決定まで不安定な立場に立たされる為、このように不動産購入資金に融資を活用する場合は、

 

「万一、融資を受けられなかった場合は、契約を白紙解除する」という特約を付けるのが一般的です。

 

これを「ローン特約」と呼びます。

 

しかし、買主が必要な手続きを行わなかったなど買主の落ち度により住宅ローンを組めなかった場合、この特約が利用する事が出来ないことに注意しましょう。

 

E付帯設備等の引渡し

 

部屋中についているエアコン、照明などの付帯設備を引き継ぐ際に、トラブルを避けるにはどの設備を引き継いでどの設備を撤去するのかを明確にしておく必要があります。

 

契約を締結する前に、

 

・引き継ぐ付帯設備
・撤去される付帯設備

 

をきちんと確認しておきましょう。

 

また、引き継ぐ付帯設備については、

 

・不具合はないか

 

も事前に確認する必要があります。

 

一般的には契約の締結と同時に、設備の状況について記載されている「物件状況確認書」が売主から買主に渡される事になります。

 

F手付解除

 

売買契約締結時に手付金を支払う場合、当事者で契約書に別途定めのない限り、契約の相手方が履行に着手するまでは、

 

買主の場合は、手付を放棄して、

 

売主の場合は、受領した手付金に手付金と同額の金銭を加えて買主に返還する事により(手付け倍返し)契約を解除する事が可能となります。

 

これを「手付け解除」と呼びます。

 

しかし、手付け解除は「相手方が履行に着手するまで」となっておりますので、相手方が既に履行に着手した場合には、

 

「手付け解除」ではなく「違約」となり多額の違約金(通常、売買代金の20%)を支払わなければなりません。

 

このような事から手付け解除がなされる場合は、この「履行の着手」をめぐってトラブルになりかねません。

 

従って、当事者間では、契約時に

 

「何を持って履行の着手とするのか」

 

また

 

「手付け解除の出来る期限を日にちによって明確にする」

 

などの工夫が実務上必要になってきます。

 

G契約違反による解除

 

契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが債務不履行(契約上の義務を果たさない)となった場合、その相手方が契約を解除する時の取り決めです。

 

一般的には、契約違反により解除した場合の違約金(約束を破った方が相手に支払うお金)の金額は、

 

売買価格の20%まで

 

の範囲で設定される事が多いようです。

 

万が一の事もあるので、事前にきちんと確認するようにしましょう。

 

H瑕疵担保責任(特に中古住宅)

 

売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任の事です。

 

売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。

 

この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が大事な点の1つです。

 

民法では、買主がその住宅に瑕疵があること知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求める事が出来るようになっています。

 

購入した目的を達せられない時には、契約を解除する事も出来ます。

 

買主に瑕疵があると知った時ですから、購入して10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内という事になりますので、買主にとっては将来に渡って長期間、安心出来そうですね。

 

しかし、買主に有利なことは売主にとって不利な事でもあります。大きなリスクにもなってしまうからです。

 

そこで、多くの中古住宅の取引において、この瑕疵担保責任期間を制限しており、その内容は売買契約書に明記されています。

 

例えば、

 

・売主の瑕疵担保責任を免除する
・瑕疵担保責任の期間を引渡しから1〜3ヶ月とする
・売主が不動産会社の場合は、引渡しから2年とする

 

といった取り決めが多いです。

 

売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとっては不利である事は言うまでもなく、購入後に雨漏りなどが発見されても売主に対して責任を求める事が出来ません。

 

売主と買主の両者のバランスを考えれば、2〜3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間とする事が一般的です。

 

ただし、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約をいつも使用している事もあり、買主は十分に注意しておく必要があるでしょう。

 

もちろん、個々の中古住宅の売買の事情も考慮して検討する必要があります。

 

例えば、建物がかなり古くて購入直後に建替えするのであれば、建物の瑕疵担保責任については免除しても良い事もあるでしょうし、

 

建替え予定ではないものの築30年以上の建物で土地価格のみ(建物の価格を0円)として売買するのであれば、建物の瑕疵担保責任を免除する事はあります。

 

売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上とすることは認められていますが、これより買主に不利となる特約は無効となります。

 

2年以上とする事がだけが有効なのですが、ギリギリのラインである2年とする事が多いですね。

 

もし、売主側が瑕疵担保責任の免除を主張し、その条件で購入するのであれば、購入前の

 

住宅診断(ホームインスぺクション)は必須でしょう。

 

住宅診断(ホームインスぺクション)で全ての隠れた瑕疵が分かる訳ではないですが、リスクを減らす為には有効です。

 

なお、瑕疵担保責任期間については、契約前に不動産仲介業者に口頭で確認しておき、なおかつ売買契約までに売買契約書でも確認しておいてください。

 

I危険負担

 

売買契約締結から売買代金の支払い、物件の引渡し受けるまでの相当の期間がある場合、契約から引き渡しまでの間の不動産の管理及び天災などによって建物が焼失、倒壊した場合の責任を

 

売主、買主のどちらが負担するのかという定めを「危険負担」と呼びます。

 

一般的には、「売主がその危険を負担する」事が契約書でうたわれていますが、明確にしておかないと万一のトラブルになりかねませんので注意が必要です。

 

(契約書に明記しなければ、買主がその危険を負担する事となります。)

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